フラット35における「投資用マンション保有」の考え方

投資用の住宅ローンを組んで「投資用マンション」を保有している方が多いと最近感じています。その目的は節税対策であったり、副業として収入を得ることであったり様々ですが、「自己居住用の住宅を購入したい」となったときに、「投資用マンション」を保有していることが問題となるケースが多いのです。今回は主にフラット35を利用する場合について書いてみます。

2020年4月の制度改正

フラット35では、2020年3月末までは「賃貸中」もしくは「賃貸予定」の住宅のローン返済額は返済負担率から外して対応していました。もちろん金融機関で確定申告書や賃料査定などを確認し、収支に問題がないことを確認したうえで、返済負担率から除外することができたのですが、機械的に行っていた金融機関もあったというのが私の印象です。

昨年のフラット35不正利用の流れを受けて、2020年4月からは取り扱いが変わりました。

https://www.flat35.com/files/400352273.pdf

端的に言うと、賃貸中もしくは賃貸予定の住宅のローンであっても、その返済額を返済負担率を計算する際に含めるということです。

例外は1つだけで、「賃貸用のアパート1棟のローンであることが確認できる場合は返済額に含めない」と記載されています。

これはフラット35においては、厳しめの制度改正だと言えると思います。何年もワンルーム投資などを行っていて、きちんと収支が成り立っていたとしても、投資用ローンの返済額を含めて審査をするということです。

この流れは銀行等民間金融機関においても、波及していると考えられます。フラット35の場合、実際の返済額を返済負担率の計算に使いますが、金融機関によっては投資用ローンの月々返済額を3.5%や4.5%、かつ25年程度の返済年数で引き直して加算するところもあります。

さらに悩ましいのは、「投資用マンションを購入した直後に自己居住用の住宅を購入したい」という場合です。実際こういうお客様が多いのです。フラット35においては、前述の通りで、年収がかなり高くないと難しいですし、返済負担率が基準を満たしていたとしても、投資用の借入金額の重さから厳しい審査となることが予想されます。民間金融機関については、そもそも確定申告を経ていないと土台にも乗らないケースがあります。

自己居住用の住宅を購入したいと考えている方は、投資用マンションなどの購入ではなく、別の節税対策や副収入を選択したほうがいいと思います。私の尊敬する勝間和代さんは、REITを買うことをおすすめしていますよ。

次回は、買い替え場合の住宅ローン取り扱いについて書いてみたいと思います。

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