建売住宅の金消契約に同行 ~手続きについて思うこと~

先日建売住宅決済のための金消契約に同行してきました。契約の流れと注意点などまとめてみたいと思います。

金消契約の流れ

金消契約の流れは下記のとおりです。

1.住宅ローン約款の読み合わせ
まずは、住宅ローン約款の重要な部分について読み合わせがありました。

・変動金利の特徴
→金利の見直し時期、返済額の変更時期、1.25倍ルール

・住所変更等の手続き方法
→今回は旧住所で手続きをするため、住所が変わったら変更届を出してほしいという話。住所変更は、遅くても1年以内に行ってほしいとの話がありました。もちろん住宅ローン控除のために年内には変更する予定です。

・繰り上げ返済の手数料と手続き方法
→銀行の場合、よく言われるのが、一部繰り上げ返済は手数料が無料(今回は50万円以上)だ が、全額繰り上げ返済については手数料がかかる(今回は55,000円)ので、全額繰り上げ返済をしたい場合は、1か月分を残して繰り上げ返済をすると良い、という話。こんな説明をするくらいなら、全額繰り上げ返済の手数料をなくすべきじゃないのかと思います。全数料がかかること意味が私にはよくわかりません…

・全額繰り上げ返済を求められるケース
→やはり、「賃貸に出していることが分かった場合」は全額繰り上げ返済を求めるとの説明がありました。ただ、一時的な転勤など期間が定められているものについては、相談の上、「念書」を提出することにより認められるケースもあるとのこと。

・遅延損害金について

2.契約書類に署名・捺印
続いて、書類を確認しながらひたすら署名・捺印を行います。

・金銭消費貸借契約証書
・抵当権設定契約証書
・抵当権設定登記原因証明情報
・(抵当権設定登記用)委任状
・住宅ローン約款について説明を受けたことの「確認書」
・個人信用情報の登録に関する「確認書」

当たり前ですが、すべて印鑑証明書通りの住所を記入。結構骨の折れる作業です。

3.振込伝票の記入
今回は融資金額全額が申込人に振り込まれるため、そこから売主等に振り込むための振込依頼書を記入する必要がありました。

<振込先>
・売主
・仲介業者
・土地家屋調査士
・司法書士

これも結構大変な作業です。銀行担当者が手書きの見本を用意してくれていましたが、打ち込んでおいて申込人は「確認」と「押印」だけで済むような仕組みだと良いですよね。

金消契約について思うこと

どこの金融機関であっても、だいたい流れは記述した通りです。所要時間は、3時間弱でした。今回は「記入した書類を銀行から売主へFAXをし、確認する」という時間があったのと、銀行担当者と仲介業者との連携が悪く、時間がかかってしまったように思います。

不動産業者や住宅メーカーの担当者は、最近は金消契約に同席することが少ないと聞きます。確かに、業務効率化や営業活動への注力等を考えると仕方ないことかもしれません。ただ、今回買主に近い立場で手続きに参加してみて、やはりお客様は分からないことが多く不安なんだなあ、と思いました。そこで代わりに銀行担当者に質問してくれたり、記入内容を一緒に確認したり、今後のお金の流れを説明してくれる人がいたら、きっと心強いはずです。

今はネット系の銀行が多くなってきて、手続きは簡単になり金消契約もパソコン上で完結する仕組みが出てきています。これ自体は、とてもいいことだと思いますが、手続きの前提になることが分からない人に対してどのようにサポートしていくか、それが課題だし私にとってはとても興味深いことなのです。

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