住宅ローンの金消契約~2つの金利優遇がなくなる可能性について

先日某都銀の住宅ローン金銭消費貸借契約に同行してきました。
私はもともとモーゲージバンクに勤務していましたが、全期間固定金利ローン(フラット35)しか自分では取り扱ったことがなかったので、銀行の、しかも変動金利の金消契約は興味深いものがありました。

まずは口座の作成。最近は印鑑なしの口座も選べます。

銀行に到着すると、まずは返済用口座の作成。印鑑なしの口座を推進しているようで、そこはいいなと思いました。住宅ローンを借りる金融機関と、通常給与振込で使っている口座が違うと結構煩わしいですよね。給与振込口座を変えるだけですむわけではなく、公共料金や、カードの引落口座を変更する必要があったり、それによってポイントがなくなったり、いろんな弊害があります。

銀行は住宅ローンをきっかけに顧客とのいろんな取引を始めたいと考えます。そのため、金利優遇をするためには、給与振込口座や公共料金の支払いを自行にさせたり、カードローンのついたクレジットカードを作らせたり、最近はNISA口座を自行に変更させる、なんてこともあるようですが、今回同行した銀行はそういった勧誘は一切なく、良心的だと感じました。

金利優遇がなくなる可能性があるのは2点。

その後、「契約内容の説明書」に沿って、今回契約するローンについて説明がされていきました。借入金額、金利タイプ、各種手続きの方法、1.25倍ルール、未払い利息など。その中で、金利の優遇がなくなるかもしれない2点について説明がありました。ご存知の通り、現在銀行の金利優遇競争はかなり激化しています。変動金利についていえば、基準となる金利は長い間あまり変わっていません。ただ、金利の優遇競争が金融機関内で熾烈になっていることで、適用金利が下がっているのです。金利優遇がなくなるかもしれないのは下記2点だとのこと。

1.返済が遅れたり、滞ったりしたとき
2.第三者に賃貸していることが発覚したとき

これって結構大きな話ですよね。マンションなどの販売現場にいると、「状況が変わったら賃貸に出せばいい」といった会話に出会うことがあるのですが、金融機関は認めてはいないことを自覚しないといけないですよね。特にフラット35は先日の不正問題があり今かなりシビアになってきています。変動金利を適用していて、金利優遇がなくなると、3000万円35年の借入として返済額は30,000円ほど上がってしまうことになります。

署名・捺印を繰り返して1時間半程度で終了。

一通りの説明の後、署名・捺印を7~8回繰り返して無事に契約は終了。今回は登場人物も1人だったのでとてもスムーズでした。ただ、お客様一人ではわからない言葉も多くあったと思います。販売担当はしっかり通訳として、お客様の代わりに質問をしたり、確認をしたりしてあげると良いですよね。隣にいて一緒に説明を聞いてあげるだけでも心強いはずです。

本当は販売担当ではなく、もっと中立の立場な人がその役割を担えると良いと思います。銀行とも忖度せず、業者とも癒着せず…なかなか難しい業界ですが、チャレンジしてみたいです。

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