住宅ローンの借入対象となる項目について~フラット35の場合

私は、10年以上注文住宅の資金計画に関わってきましたが、営業担当にとっても、顧客にとっても「いついくら支払うか」と「借り入れ対象項目」、そして「年収や月々返済可能額からの借りられる金額」がごっちゃになってしまうことが、資金計画を分かりずらくしていると思うのです。

これを解決するために、まずは住宅ローンの借入対象となる項目についてしっかり理解しておくと良いと思います。

住宅建築にかかる費用とは?

住宅建築にかかる費用は大きく分けて下記のとおりです。この全体でいくらかかるかを把握するところから住宅の資金計画はスタートします。

1.土地購入費
2.建物請負契約金額
3.その他工事の金額(解体、外構、水道など)
4.諸経費(各種申請費用、登記費用、印紙代、住宅ローン諸費用など)

1~3はほぼ住宅ローンの借りれ対象となります。(一部メーカー提携ローンなどの場合は3について対象とならないケースもあり。外構費については請負業者が限られる場合もあります。)

4の取り扱いについては、金融機関で様々ですのでしっかり確認する必要があります。そして、それとは別に、「請負契約に含まれている項目は何か」「それぞれいつ支払いが必要なのか」を抑えることが重要です。

フラット35の借入対象項目

フラット35の借入対象項目について見てみたいと思います。この1~2年で段階的に制度改正があり、借入対象項目の幅が広がりました。

① 外構工事の費用
② 設計費用、工事監理費用
③ 敷地の測量、境界確定、整地、造成、地盤(地質)調 査、地盤改良のための費用
④ 敷地内の既存家屋などの取壊し、除却の費用
⑤ 住宅への据付工事を伴う家具を購入する費用
⑥ 住宅の屋根、外壁、住宅用カーポートに固定して設置さ れる太陽光発電設備の設置費用
⑦ 住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用(水道 負担金など)、浄化槽設置費用
⑧ 太陽光発電設備の工事費負担金
⑨ 建築確認、中間検査、完了検査の申請費用
⑩ 建築確認などに関連する各種申請費用
⑪ 適合証明検査費用
⑫ 住宅性能評価関係費用
⑬ 長期優良住宅の認定関係費用
⑭ 認定低炭素住宅の認定関係費用
⑮ 建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用
⑯ 土地購入に係る仲介手数料 契約書、請求書、領収書
⑰ 融資手数料
⑱ 金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代(お客さまの負 担分)
⑲ 請負契約書、売買契約書に貼付した印紙代(お客さまの 負担分)
⑳ 火災保険料(積立型火災保険商品に係るものを除きま す。)、地震保険料
㉑ 登記費用(司法書士報酬、土地家屋調査士報酬)
㉒ 登記費用(登録免許税)
㉓ つなぎローンに係る費用(金利、融資手数料など)
(住宅金融支援機構HPより抜粋)https://www1.fastcloud.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge338.html

融資実行前には、これらすべての項目の金額を証明する資料が必要となります。基本的には双方の署名捺印のある契約書のことですが、請求書や領収証などで代用できるものもあります。

詳細は住宅金融支援機構HPを確認してください。
https://www1.fastcloud.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge338.html

フラット35では住宅建築にかかるほとんどの費用が借り入れ可能

フラット35では住宅建築にかかるほとんどの費用が借入可能です。気をつけるべきは、融資の実行が「建物完成後」であるということと、「疎明資料が細かく必要となる」という点です。

ほぼすべての項目を借り入れできるからと言って、自己資金を全く出さずに建築ができるわけではありません。工事中にかかってくる細々とした費用がたくさんあるからです。これらの費用については、住宅メーカーが「預り金」という形で先にもらっておいて精算していく形が多いようです。

借入対象項目が理解できたら、次は自分の年収と月々の支払い可能額から借入可能額を出してみましょう。

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