【フラット35】融資率とは?9割以下と9割超で金利が違う

今日はフラット35の融資率についてまとめてみたいと思います。フラット35の特徴の1つであり、新人営業には分かりづらい分野かもしれません。

融資率とは?

融資率とは、借入の所要資金に対する借入金額の割合です。借入の所要資金が3,000万円の場合、借入額が2700万円であれば融資率は9割となります。

「借入の所要資金」とは、住宅ローン借入の対象となる項目の合計額のことです。フラット35における借入対象項目については、下記記事でまとめています。売買代金や工事請負代金以外にも対象となる項目はたくさんあります。単純に売買代金(工事請負代金)の9割以下、超という話ではありません。

住宅ローンの借入対象となる項目について~フラット35の場合

借入対象項目に含める工事費については、その契約書や請求書など、金額が確認できる疎明資料の提出が必要となります。前回の記事にも書きましたが、フラット35の借入対象項目は年々拡充されています。お客様の不利にならないように、借入対象項目を確認したいものです。借入対象項目が増えるほど、金消契約前に集める疎明資料は多くなりますが、金利差には代えられないと思います。

9割以下と9割超で何が違うの?

フラット35の場合、融資率が9割以下の場合と、9割超の場合では適用金利が異なります。2020年7月現在、9割以下と9割超の金利差は0.26%です。

この0.26%という金利差は、2019年の10月資金実行分より適用されたものです。以前は0.44%の金利差でした。また歴史をさかのぼると0.13%だった時や、そもそも融資率による金利差がなかった時代もあります。この0.26%の金利差についても今後どうなるか分かりませんので、都度確認をしたほうがよさそうです。

1割部分はどうすればよい?

残りの1割部分については、自己資金で捻出するか、フラット35取扱金融機関が提供している1割部分用の融資を利用するかどちらかの選択となります。

1割部分用の融資は、ほとんどの金融機関が変動金利で3%前後の金利を設定しています。用意できる自己資金の金額によって、1割部分用の融資を利用するか、9割超の金利を適用するかを計算する必要があります。

また、自己資金を借入対象金額の2割~4割ほど用意できる場合は、フラット35(保証型)の取り扱いがある金融機関を選択すると、適用金利を抑えられる場合があります。(アルヒスーパーフラットなど)

融資率に関するトラブルは結構多い

フラット35を借り入れる場合、避けて通れない「融資率」。難しくないのですが、これをうまく説明できずにトラブルとなっているケースを見かけます。9割超の金利で借り入れたお客様が、「金利が低くなるのであれば、親から借りてでも自己資金を出したのに」とクレームになるケースや、「借入対象項目の金額が少なくなったら、借入金額も少なくなるなんて聞いていない」というケースなど・・・

基本だからって分かった気にならずに、再度認識の上、9割以下、9割超の概念と両方の金利についてお客様に説明をする必要があります。

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