フラット35の特徴②全期間固定金利

フラット35の一番の特徴は、その名の通り全期間固定金利型の商品だということです。

3つの金利タイプのおさらい

簡単に3つの金利タイプについてまとめてみます。

①全期間固定金利
融資実行時の金利が返済終了時まで変わらないタイプです。融資実行時にその後の返済額が確定するので分かりやすく、返済計画を立てて安心したい人や返済中金利のことで悩みたくない人に向いています。今は金利が非常に低い情勢ですので、金利が低いときに固定金利を選択するのはセオリーであるともいえます。

②固定金利期間選択型
5年10年など、一定期間の金利を固定するものです。固定期間終了後はまたどの金利タイプにするかを選択することとなります。このタイプで気をつけたいのは金利の優遇が期間終了後どうなるかということです。また、2年や3年など短い期間の固定金利選択型の金利水準が非常に低くなっているケースも見かけますが、その場合、期間終了後に返済額が大きくなってしまうことが多く注意が必要です。

③変動金利型
金利が半年に1度見直されるタイプです。返済額については5年間変わらず(元本と利息の内訳は変わる)5年後の返済額の増加は最大1.25倍までという決まりがあります。金利水準が非常に低いことが魅力で、ネット銀行や信託銀行ですと0.3%台が出てきています。今の状況ですと金利がこれ以上下がることは想定しにくく、現状維持もしくは上昇するかのどちらかだと思われます。金利が上昇したときに、どこまでなら家計の中で耐えられるか、またどのように行動するかを考えておく必要があるでしょう。

フラット35の現在の金利水準は?

2020年6月現在、フラット35の最低金利は下記のとおりです。モーゲージバンクが融資手数料定率型で採用している金利と考えると良いと思います。
21年以上35年返済  1.29%(融資率9割以下)
           1.55%(融資率9割超)

35年間金利が固定されることを考えると、格安な金利だと考えています。また、別記事で記載しますが「フラット35S」の対象物件であれば当初5年もしくは10年間金利が引き下げとなる制度もあります。(住宅取得を後押しするため税金が投入されている)

全期間固定金利型商品であることのもう1つの強み

全期間固定金利型商品であることで、審査上の金利が低いという点が利点として挙げられます。フラット35の場合、申し込み当月の金利で返済負担率の基準に納まっているかどうかの審査をします。

銀行や信用金庫などの住宅ローンは変動金利から全期間固定金利までいくつもの金利タイプの商品を用意していますので、金利タイプを変更したとき(もしくは金利が上昇したとき)にも耐えられるように独自の審査金利を設定しています。

私の把握している範囲ですと、大体3.10%~3.50%くらいです。10年固定の金利を審査上の金利として設定している金融機関もあります。フラット35の金利が1.29%であることを考えると倍以上ですよね。

もちろん、住宅ローンはたくさん組めればいいわけではありません。身の丈に合った金額を個別に検討するべきなのは当然ですが、個別の事情によってはこの審査金利が重要になってくるのも事実です。知識として持っておいてもいい項目かと思います。

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